Analise do ciclo imobiliário Brasileiro e indicadores do mercado. Compreenda as 4 fases do ciclo:
1) Recuperação;
2) Expansão (alta);
3) Excesso de ofertas;
4) Recessão
EM MOMENTOS em que muitos estão travados na tomadas de decisão, muitos outros estão acelerando os investimentos imobiliários, isto em razão da compreensão do ciclo imobiliário, ou até mesmo por seu próprio feeling perante ao movimento de mercado.
Fiz uma análise do último ciclo imobiliário e constatei grande transformação. O último ciclo encerrou em 2019, o inicio deste ciclo foi em meados dos anos 2000, ocasião em que os imóveis não estavam precificados em categoria própria. Ou seja, os valores de imóveis eram equivalentes aos valores de bens de consumo, como os veículos por exemplo. No ano 2000, por exemplo, um Marea turbo HLX e um apartamento de três dormitórios na Rua 2700, em Balneário Camboriú, há 500 metros do mar, tinham o mesmo valor, R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais).
O ciclo imobiliário é dividido em 4 fases: 1) recuperação; 2) expansão (alta); 3) excesso de ofertas; e 4) recessão. Cada uma das fases vive um período, e sobre este olhar que analisei o último ciclo.
Com início em meados dos anos 2000, o ciclo teve uma grande escalada, seu pico foi em 2010, onde a valorização média dos imóveis no Brasil chegou aos 26,86%. Um índice elevado, que teve uma década de construção até chegar a este patamar – momento de sai na capa da revista. Este é um dado relevante, pois traz luz ao tempo do ciclo, mostrando que até o patamar máximo foram 10 anos, e este foi o tempo de vida das duas fases iniciais, de recuperação e expansão.
Estas fases são impactadas por fatores econômicos que refletem diretamente no mercado, uma vez que alterações de financiamentos e taxa de juros refletem no tempo de maturação das fases do ciclo. Em 2005, por exemplo, tivemos uma mudança pelo Banco Central para utilização dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), isto fez a utilização escalar e impactar diretamente o mercado imobiliário. Em 2005, o valor de financiamento imobiliário SBPE
- aquisição e construção, somadas chegaram a 5 bilhões de reais. Estas mesmas categorias no ano de 2010 somaram 56 bilhões de reais, comprovando que o crédito é uma forte alavanca do mercado.
Do pico, ao zero passamos por um período semelhante ao do crescimento. O tempo para viver as outras duas fases e zerar o ciclo foi de 9 anos, da máxima de 2010 até ao término da estagnação (0,0%) em 2019. O que também me chamou atenção nesta análise é que mesmo em declínio, o mercado cadenciou sua decida e o período de recessão foi a fase mais curta de todo o ciclo,endo apenas 3 anos (2017, 2018 e 2019). Este período, comparado ao total, representa apenas 15,79% do ciclo, o que mostra a resistência do setor imobiliário.
Deixando de olhar para o passado e olhando para o futuro, minha analise entrega que temos anos de crescimento pela frente, e estamos ainda na primeira fase do ciclo – recuperação, em busca da transição para a segunda fase, de expansão onde se tem as grandes altas do mercado.
Para surfar as maiores valorizações é necessário estar atento, pois por muitas vezes o mercado passa trimestres, semestres, morno, e em um movimento rápido, super aquece provocando grande elevação de preços e surpreendendo alguns consumidores, causando inclusive um efeito de arrependimento evolutivo, pois o consumidor trava diante da disparada de valor. Mas quanto mais o tempo passa, pior o cenário fica e o valor do imóvel segue em evolução.
Do macro ao micro, em nossa região temos um cenário ainda mais promissor. Santa Catarina entrega hoje quatro cidades no ranking top 10 dos m² com a maior avaliação do Brasil. Um estado rico, com um mix de forças econômicas, tendo como fortes alicerces na região litorânea o turismo e construção civil colocam o mercado imobiliário no foco de investidores nacionais e internacionais. Nosso estado alia belezas naturais e qualidade de vida ao comportamento de consumo das pessoas com alto poder aquisitivo, fazendo com que o estado receba recursos de diversas regiões e setores econômicos de todo nosso extenso Brasil.
O momento é de atenção às oportunidades de compra, pois este ciclo – como os outros, multiplicará o valor do patrimônio de muitos investidores e famílias.