Cláusula Resolutiva Expressa em Escrituras e Contratos de Compra e Venda
A CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA está estabelecida nos artigos 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, e é utilizada quando há a utilização de pagamentos parcelados em contratos de compra e venda.
CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – Imobiliária em Balneário Camboriú
Sucintamente, pode-se dizer que é uma condição que, quando utilizada nos negócios jurídicos, possibilita que esse negócio seja desfeito, caso o preço não seja integralmente pago. O não pagamento das prestações pelo comprador gera para o vendedor o direito de escolha entre cobrar o valor devido ou cancelar o contrato, ficando a seu critério a escolha do que melhor convém, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Desta forma, uma vez estipulada, a cláusula resolutiva acarreta na venda em prestações do preço, a possibilidade de resolução contratual por descumprimento do contrato por falta de pagamento.
Em regra geral, as cláusulas resolutivas descrevem que, em decorrência do inadimplemento do comprador de uma ou mais parcelas pactuadas no negócio, o contrato será anulado sem a necessidade de notificação prévia do mesmo, ficando o vendedor livre para negociar o imóvel novamente.
Corroborando o exposto acima, Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho* conceituam a cláusula resolutiva expressa como “condição existente quando, no próprio contrato, é prevista cláusula no sentido de que, em ocorrendo o inadimplemento por parte de qualquer dos contratantes, o vínculo jurídico estará extinto”.
Nas escrituras, esta cláusula deverá estar expressa e ser gravada na matrícula do imóvel para viabilizar um eventual desfazimento do negócio, e deverá conter o meio pelo qual será o cumprimento da obrigação de pagamento, a quantidade de parcelas e o vencimento de cada uma delas.
Para que a cláusula resolutiva seja cancelada, o interessado, geralmente o comprador, deverá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis, acompanhado do termo de quitação assinado pelo vendedor com firma reconhecida.
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Ainda, quando utilizada esta cláusula, tem-se desde o início a transmissão da propriedade em favor do comprador e, por isso, o imóvel pode ser vendido por ele para terceiros (nesse caso, o novo comprador deve categoricamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula). Porém, no caso de inadimplência por parte do comprador, os registros das alienações feitas são cancelados, e o bem volta para o nome do primeiro vendedor.
Conclui-se, portanto, que a utilização da cláusula resolutiva expressa é vantajosa tanto para o vendedor quanto para o comprador, uma vez que o primeiro tem segurança jurídica quanto ao negócio realizado e o segundo tem seu nome lançado na matrícula mesmo antes do pagamento integral do preço, bastando que fique adimplente com as prestações pactuadas para a satisfação do negócio.
*GAGLIANO, Pablo Stolze Filho. Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito civil: contratos em espécie. v. 4. 5. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva. 2012. p. 41.
Stéfani Lunkes Moreira Rodrigues
–OAB/SC sob o nº 29.901 – Integrante da equipe CR IMÓVEIS!
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