O que muda com a nova legislação do distrato imobiliário
(Lei Federal nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018)
Em data de 27 de dezembro de 2018, nos últimos dias da presidência de Michel Temer, foi promulgada a Lei Federal nº 13.786/2018, que trata de regulamentar oficialmente as novas regras relativas ao desfazimento de relações envolvendo a aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e/ou em parcelamento de solo urbano.
As conhecidas desistências injustificadas pendiam de um regramento específico e, principalmente, de tratamento uniforme, eis que as penalidades aplicáveis seriam variáveis a depender dos critérios contidos nas sentenças e acórdãos em ações de rescisão de contrato.
Com efeito, a nova legislação confere maior disciplina e estabilidade ao setor da Construção Civil.
O fato é que adquirir um imóvel exige, sobretudo, planejamento financeiro.
Neste linear, Legislativo e Executivo chegaram à redação final da denominada “Lei dos Distratos”, a qual determina, em relação às unidades submetidas ao regime de incorporação imobiliária (construção vertical), que:
• Os contratos para fins de aquisição serão iniciados por quadro-resumo com absoluta clareza a respeito do preço total, da forma de pagamento, dos percentuais pagos à título de entrada, da corretagem (se houver ou não), dos índices de correção monetária aplicáveis e períodos de aplicação, das consequências do desfazimento do contrato e prazo de devolução do saldo residual, prazos assumidos pelo incorporador, dos ônus que recaírem sobre o imóvel, das informações gerais sobre a incorporação e matrícula mãe e do termo final para obtenção do habite-se (Art. 2º da Lei).
• Fica instituído o prazo de carência na conclusão da obra por até 180 (Cento e oitenta) dias, cujo descumprimento ocasionará, alternativamente, em: a) resolução por culpa do incorporador e devolução do preço pago atualizado e com acréscimo de multa em 60 (Sessenta) dias; ou b) Incidência de multa de 1% (Um por cento) do valor pago para cada mês de atraso.
• As relações encerradas por culpa do adquirente sujeitarão em retenção da comissão de corretagem; retenção a título de multa de até 25% (Vinte e cinco por cento) ou 50% (Cinquenta por cento) se o imóvel estiver sendo construído em regime de patrimônio de afetação; impostos reais, taxas condominiais e taxa correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.
• Devolução do saldo do preço em até 180 (Cento e oitenta) dias, em parcela única, contados do desfazimento do contrato, ou em caso de revenda da unidade, no prazo de 30 (Trinta) dias contados da nova alienação; Em se tratando de patrimônio de afetação, o prazo de devolução é prorrogado para 30 (Trinta) dias após a expedição do certificado de conclusão de obra (Habite-se), a fim de não gerar descontinuidade ao fluxo de caixa do empreendimento com atividade financeira isolada.
• O adquirente possui direito de desistência a ser exercido em 07 (sete) dias contados da transação, cujo exercício será estendido a todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial.
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Já quanto aos loteamentos:
• Os contratos serão iniciados com quadro-resumo, nos termos já mencionados.
• As relações encerradas por culpa do adquirente sujeitarão em retenção da comissão de corretagem; retenção a título de multa de até 10% (Dez por cento) do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; os impostos reais, taxas condominiais (sendo condomínio horizontal) e taxa correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,75% (Setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.
• Devolução do saldo do preço em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: a) em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; b) em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
• O adquirente possui direito de desistência a ser exercido em 07 (sete) dias contados da transação, cujo exercício será estendido a todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial.
Em análise derradeira, as novas regras garantem maior clareza e estabilidade às transações imobiliárias, fatores estes que certamente serão derivados de um exauriente planejamento financeiro por parte do pretenso adquirente.
Por: Pedro Henrique Almeida da Silva